На сайте посетителя(ей) онлайн: 44 | Объектов посмотрели сегодня: 3229

Вы решили купить квартиру на вторичном рынке?


2020-10-26

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Вы решили купить квартиру на вторичном рынке. С чего начать искать варианты и на что обращать внимание в процессе выбора?

Как выбрать квартиру на вторичном рынке

О приоритетах.

Обычно выбирают квартиру по трем составляющим:

- Место расположения

- Состояние квартиры и дома

- Цена

Здесь вы расставляете приоритеты. Допустим, вы готовы подумать о доме с худшим ремонтом, но в определенном районе. Или вы готовы переехать на другой конец города, и для вас это важно в рамках вашего бюджета.

Давайте рассмотрим каждый из перечисленных критериев.

Как узнать, подходит ли район для жизни и каковы ваши перспективы?

Просмотрите комментарии и прочтите, что говорят местные жители. Ищите локальные группы в социальных сетях, темы в регионах и форумы в Интернете.

Посмотрите панорамы на картах и ​​прогуляйтесь по местности в разное время суток в течение недели и в выходные, чтобы проанализировать ситуацию там.

Оценить инфраструктуру района (наличие магазинов, аптек, тренажерных залов, салонов красоты и т. д.).

Оценить инфраструктуру района

Оцените транспортную доступность. Вы можете такжэе проанализировать работу общественного транспорта. Он основан на времени в пути на общественном транспорте от дома до основных достопримечательностей города.

Так например, выглядит транспортная доступность Омска:

транспортная доступность Омска

Управляя автомобилем, оценивайте ситуацию на дорогах.

Если мы возьмем район Васильевского острова в Санкт-Петербурге, то обнаружим, что и экологические, и климатические условия здесь не оптимальны, хотя этот район пользуется популярностью у жителей города. На острове только одна большая зеленая территория - кладбище. Вас также окружает вода со всех четырех сторон, а это значит, что влажность здесь выше, чем в других частях города, а ветер сильнее.

Как найти жилье рядом с определенным местом (работа, школа или дом)

Если Вам важно, чтобы вы проживали рядом с определенной точкой на карте, то перейдите на карту Яндекс, укажите адрес и желаемое время в пути. Система все просчитывает и подбирает объекты в нужном радиусе.

Как оценить состояние дома перед покупкой квартиры

Рынок вторичного жилья очень разнообразен - от дореволюционных домов до новостроек.

Капитальный ремонт

Если дом был построен до 2000 года, он должен быть включен в основную программу реновации. Вы можете проверить, когда был последний ремонт, проводился ли он и запланирован ли он на ближайшее время, вы можете перейти на сайт реформы ЖКХ. Также будет вся информация о доме: тип постройки, год ввода в эксплуатацию, количество жителей, состояние памятника архитектуры, если дом признан аварийным.

Только инженер может точно рассчитать, сколько прослужит дом, построенный в Советском Союзе. Но нужно иметь в виду, что условный срок эксплуатации инженерных систем без капитального ремонта - 25 лет, и каждый год дом изнашивается, также условно, на 1%.

Иногда дому от 40 до 50 лет, но почти ничего не ремонтировали. В этом случае имеет смысл увидеть дом вживую. Некоторые дефекты будут видны сразу: трещины на фасаде или в подъездах, можно установить железные кронштейны, которые «держат» стены. Для покупателей все эти сигналы настораживают », - комментирует Элина Мамонтова.

Несущие конструкции

Несущие конструкции - фундамент, стены и перекрытия. В разное время их изготавливали из разных материалов - дерева, кирпича, монолитного железобетона или железобетона плюс использовались панели. При выборе квартиры важно учитывать возраст и особенности эксплуатации дома.

Дореволюционные дома или «старый фундамент»

В доме могут быть как деревянные полы, так и перекрытия, армированные металлом и бетоном. Мнение о том, что вторые лучше первых, - распространенный миф и это не так. Состояние каждого дома нужно смотреть отдельно.

И даже при замене напольного покрытия можно столкнуться с системой лагов, придется выбросить большое количество строительного мусора, которым был утеплен пол.

Учтите, что с деревянным полом дом будет более восприимчив к шуму и движению с улицы (это важно, если рядом с домом проходит, например, трамвайная линия).

Раннее советское строительство

Конструктивистские дома - экспериментальные. При их строительстве часто использовались некачественные материалы, а стены засыпались строительным мусором. В основе этих построек - деревянные полы. Поэтому, выбирая квартиру в таком доме, имейте в виду: велик риск того, что постройка будет значительно изношена.

Среди первых типовых построек есть риск столкновения с домами-хамелеонами. К ним относятся, например, «Киров», которые строили для рядовых рабочих в 1930-1950-е гг. Эти постройки подкупают своим расположением - как правило, близко к метро - и большой площадью помещений. К тому же «Киров» довольно бюджетны. Загвоздка в том, что в этих домах деревянные полы, которые никогда не ремонтировались и, скорее всего, не будут. Ввиду того, что санузлы в этих помещениях были достроены во время эксплуатации (а значит, могут быть проблемы со связью) и перепланировка невозможна (в доме только несущие стены квартиры) – в итоге получаем высокий риск для покупателя.

Сталинки

Характерные черты: начали возводить обычные кирпичные сталиниты с деревянными перекрытиями, в домах более поздних построек перекрытия уже сделаны из железобетона. Выбирая квартиру в сталинском доме, уточняйте, из каких материалов сделаны полы.

Обратите внимание на состояние конструктивных элементов фасада дома: навесов, карнизов, реек и балконов.

Хрущевки и Брежневки

В хрущевке и брежневке панели проверьте, нет ли видимых дефектов швов на фасаде дома. В квартирах признаком негерметичности швов может быть появление конденсата (влаги) в углах комнаты. В кирпичных постройках такой проблемы нет, но стоит обратить внимание и на места образования конденсата.

Большинство таких домов находится в России, и они часто становились предметом архитектурных экспериментов владельцев квартир. Узнайте, снес ли хозяин какие-нибудь стены. Возможно, они были несущими, и теперь на карту поставлена ​​структурная целостность здания.

Если в квартире деревянные полы, то при замене их на цементную стяжку важно помнить, что ее толщина должна быть минимальной - чтобы давление на полы существенно не увеличивалось. - и необходимо добиться дополнительной звукоизоляции.

Постарайтесь понять, какая слышимость в квартире.

Современные здания

- Монолитный железобетон: такие дома дают усадку в течение первых нескольких лет после постройки. У них самая высокая слышимость по сравнению с панельными и кирпичными. Эти дома обычно облицовываются навесными панелями, и качество облицовки может быть разным.

- Панельный: как и в случае с типовой советской постройкой, обратите внимание на влажность в помещении, а также уровень тепло- и звукоизоляции.

- Кирпичный дом: имейте в виду, что дом из силикатного кирпича менее надежен, чем керамический (красный). Важно: если вы видите «кирпичный» дом выше 9 этажей, скорее всего, здание облицовано только кирпичом. Это значит, что звукоизоляция в нем намного ниже, чем в кирпичном доме.

Состояние общественных мест

Не забывайте о состоянии подъезда: узнайте, как давно проводился ремонт, посмотрите, есть ли в коридорах мусор и не курят ли жители в подъезде.

Глядя на него, убедитесь, что лифт исправен и на нем можно перевозить громоздкие предметы.

Прикините, какой контингент проживает в доме, в котором расположена квартира. Многое становится понятным из состояния публичного пространства. Обратите внимание на входные двери (не выбиты ли замки) и почтовые ящики (закрыты ли они, вынимают ли почту, бросают ли рекламу на пол). Лучше всего разговаривать с соседями по этажу, а также сверху и снизу.

Состояние окружающей среды

Выбирая квартиру, ищите детскую площадку и парковочное место возле дома. Соотнесите их размер с населением.

Узнайте, безопасна ли территория: есть ли охрана, установлен ли шлагбаум или видеонаблюдение.

Проблема управления недвижимостью

Узнайте, кто отвечает за предоставление услуг и общественных товаров в многоквартирном доме. Это может быть управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ). Это нужно уточнить на сайте ГИС ЖКХ (вкладка «Жилищная инвентаризация») - введите адрес дома и отметьте в результатах столбец «Управляющая организация».

Постарайтесь понять, хорошо ли работает управляющая компания и действует ли ТСЖ в доме: поищите в Интернете оценки людей, посмотрите обсуждения на Яндекс.Районе или найдите группу дома в социальных сетях. Спросите у жителей дома, как они оценивают содержание дома, есть ли перебои в отоплении, газе и электричестве, холодно ли в доме зимой и какая слышимость в квартирах.

Состояние квартиры

Избегайте распространенной ошибки покупателей: во время просмотра люди сосредотачиваются на разговоре с хозяином, а не на квартире. Не стесняйтесь внимательно осматривать объект.

«Ремонтная база»

Проанализируйте, что вы обязательно измените в квартире. Просто переклеить обои заново несложно, поэтому стоит обратить внимание на то, что это будет дорого. Проверьте:

Пол: на наличие трещин, сколов, неровностей и «пузырей» на полу.

Потолок и стены: выровнять или оштукатурить.

Окна и балкон: дует, есть ли следы разводов и плесени, как устроены оконные рамы и балконная дверь.

Связь

Даже если в квартире сделан хороший ремонт, под пластик и штукатурку стены можно спрятать все, что угодно. Проверьте:

Как работает водопровод и отопление: рядом с радиаторами есть разводы и ржавчина, какого цвета и запаха вода, в кранах хороший напор, неплотно крепится система крепления; попросите владельца показать трубы, если они замаскированы.

Электропроводка исправна? В каком состоянии розетки и выключатели? Если одновременно включить свет и несколько электроприборов, то вилки будут выбиты.

Правильно ли работает газовая система? Если в доме есть газ, проверьте, исправен ли счетчик и как выглядит система - трубы не должны прятаться в стене.

Если вытяжка работает: при закрытой двери и открытом окне поднесите к решетке лист бумаги или зажигалку. Лист или пламя нужно втянуть внутрь.

В каком состоянии жильцы покидают квартиру?

Для многих покупателей важно «зайти и жить», в то время как другие ищут минимальное «приданое». Убедитесь, что хозяин заберет кухонный гарнитур, вытяжку, плиту, стиральную машину и мебель. Не забудьте все это подробно отметить в договоре купли-продажи.

Если вы обнаружите, что в квартире есть что-то, что явно требует переделки - потрескавшаяся плитка в ванной или кислотно-розовые обои и неровные стены в каждой комнате - это повод обсудить снижение цен с продавцом.

Цена

Посмотрите на аналогичные объекты на рынке и определите стандартную цену квадратного метра.

Следить за динамикой цен желательно начинать заранее: составлять список товаров, которые вас интересуют в определенной сфере. Сохраните свои объявления и контакты. Через некоторое время, когда вы увидите, что некоторые товары ушли с рынка, вызовите неактивные ссылки и укажите цену продаваемого товара. Обычно этой информацией охотно делятся агенты и продавцы. На основе этого мониторинга легко понять: в вашем районе или доме существует конкурентоспособная цена на то или иное, а это значит, что вы можете безопасно торговать до этого, используя имеющиеся у вас анализы. собрал сам.

Вопросы с документами

Многие не хотят покупать квартиру на вторичном рынке именно из опасений, что с документами что-то не так. Минимальный план в этой связи - проверить данные выписки ЕГРН и сообщить владельцу, какие документы вы собираетесь запросить, если согласны на сделку.

Выписки ЕГРН

Выписка из ЕГРН - один из основных документов, необходимых для верификации квартиры. В любом случае спросите у продавца.

Запросите эти данные в Росреестре. Вы можете увидеть практически все данны: сколько человек сейчас владеют квартирой, сколько времени она находится в собственности, есть ли у нее ипотека и т. д.

Если вы собираетесь покупать квартиру, обязательно получите актуальную выписку в Росреестре.

Другие документы

Если вы настроены на диалог о покупке, имеет смысл попросить у продавца дополнительные документы:

- документы на право собственности на квартиру (договор купли-продажи / дарения / свидетельство о праве наследства);

- выписку из домашней книги;

- кадастровый и технический паспорт объекта;

- подтвержденное согласие супруга на сделку, если квартира приобретена в браке;

- согласие органов опеки и попечительства на сделку, если среди владельцев есть ребенок;

- справка о том, что владелец не зарегистрирован в ПНД;

- справку о регистрации по форме 9.

Возможно вам также будет интересно